Nadine YusifReportero senior de Canadá
El primer apartamento de Maggie Hildebrand en Toronto tenía una cocina, una mesa de comedor, un espacio de trabajo y una cama, todo en la misma habitación de 300 pies cuadrados.
Al principio period una casa decente, lo suficientemente cerca de su trabajo en el centro y con todas las necesidades básicas para la vida diaria.
Pero no pasó mucho tiempo antes de que el joven de 28 años se sintiera encerrado. “Period tan aislante en ese pequeño espacio”, le dijo a la BBC. “Definitivamente se siente como si fuera un lugar donde poner abejas obreras durante la noche”.
Hildebrand vivía en uno de los microcondominios de la ciudad, algo que alguna vez fue raro en el sector inmobiliario canadiense y que se ha vuelto omnipresente en la última década gracias a los desarrollos de rascacielos y de rápido crecimiento en las principales ciudades como Toronto y Vancouver.
Pero, a medida que el mercado de condominios de Canadá cae a niveles no vistos en décadas debido a una serie de presiones del mercado, el valor de estas microunidades se está derrumbando más rápido que el de cualquier otra.
El mercado de condominios está experimentando una recesión no vista desde la década de 1980, con miles de unidades listas para mudarse vacías y sin vender en Toronto y sus regiones circundantes. Durante el año pasado, se cancelaron 18 proyectos de condominios en la ciudad, una cifra sin precedentes, y los expertos esperan que ese número aumente a medida que la demanda siga cayendo en picado.
La disaster ha reavivado el debate sobre si los desarrolladores atendieron demasiado a los inversionistas inmobiliarios al construir unidades más pequeñas y asequibles que minimizaron los metros cuadrados para mantener los precios bajos en áreas donde los valores de la tierra son altos y que a menudo fueron diseñadas para ser alquiladas o comercializadas para obtener ganancias.
Los inversores poseen la mayoría de los condominios de menos de 600 pies cuadrados en Toronto, según la base de datos nacional Statistics Canada. La construcción de estas pequeñas unidades se disparó en 2016 y ahora representan el 38% de los condominios construidos en la ciudad, en comparación con solo el 7,7% antes.
Estas unidades no han explotado de la misma manera en Estados Unidos, donde representan una porción muy pequeña del mercado, aunque Nadia Evangelou, economista senior de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, dijo que “su prevalencia se ha duplicado aproximadamente en la última década”.
Con tanto inventario en el mercado de Canadá, algunos microcondominios que se habían vendido por medio millón de dólares hace unos años ahora se revenden por 300.000 dólares canadienses (217.000 dólares; 163.000 libras esterlinas) o menos, un precio recientemente impensable en el centro de Toronto, que a menudo se cita como una de las ciudades más inasequibles del mundo.
“Es una carrera hacia el fondo para vender estas cosas”, dijo Shaun Hildebrand, presidente de Urbanation, una organización que ha estado siguiendo el mercado de los rascacielos en Toronto durante décadas. (Shaun Hildebrand no es pariente de la Sra. Hildebrand).
¿Por qué hay tantos condominios vacíos?
La caída de los condominios no es exclusiva de Toronto, ya que Vancouver está experimentando una desaceleración comparable, aunque menor, desde 2024.
Hay varias razones para esto, le dicen los expertos a la BBC.
El primero es una oferta sobreabundante. Se construyeron miles de unidades en los últimos dos años, en parte para hacer frente a un aumento sin precedentes en la población de Canadá impulsado en gran medida por la inmigración, dijo Hildebrand.
Pero el número de recién llegados cayó drásticamente tras un cambio en las políticas de inmigración de Canadá, realizado en parte para abordar la disaster inmobiliaria. A informe publicado en diciembre por el Banco de Montreal muestra que la población de Canadá experimentó en 2025 su mayor disminución registrada desde la década de 1940, salvo la pandemia de Covid de 2020, impulsada principalmente por nuevos límites de inmigración.
Es un cambio que los desarrolladores no podrían haber predicho y resultó en la finalización de más de 60.000 nuevas unidades en los últimos años para satisfacer una demanda que ya no existe.
En pocas palabras, “el mercado se ha adelantado demasiado a sí mismo”, afirmó Hildebrand.
La segunda razón es el precio.
El banco central de Canadá bajó las tasas de interés durante la pandemia para estimular la economía, y los inversores, que buscaban comprar en un mercado inmobiliario que había parecido una apuesta segura durante décadas, asumieron que los precios sólo podían seguir subiendo.
Durante un tiempo así fue, alcanzando “un nivel que realmente no tenía sentido”, afirmó Hildebrand.
Luego, el Banco de Canadá comenzó a aumentar las tasas para combatir la inflación pospandémica. Combinada con el exceso de oferta, esa apuesta segura se volvió menos segura.
Ahora, algunos inversores están teniendo problemas para cerrar unidades que compraron antes de la construcción a esos precios inflados. Muchos se han visto obligados a intentar venderlos con una pérdida significativa. Otros están demasiado asustados para entrar al mercado o están esperando que los precios bajen aún más, dijo Hildebrand.
Se especula que la congelación de Canadá a los compradores de viviendas extranjeros en 2022, impuesta para ayudar a abordar la disaster de asequibilidad de la vivienda, también influyó. Las cifras muestran que representan una pequeña fracción de los propietarios (alrededor del 2% al 6%) pero Hildebrand dijo que es posible que haya enviado una señal de que Canadá está cerrado al negocio.
La disaster de los condominios y el mercado inmobiliario
Un claro ganador de la disaster del mercado de condominios son los inquilinos como Hildebrand, que ahora tienen más opciones debido a una mayor oferta y ofertas de alquiler ligeramente mejores.
La señora Hildebrand pagaba 2.200 dólares canadienses al mes por su microcondominio. Desde entonces, se mudó a un apartamento más grande, de 700 pies cuadrados y de un dormitorio, en un edificio antiguo con un patio trasero arbolado, por sólo 200 dólares canadienses más. Ella atribuye la medida a una gran mejora en su calidad de vida.
“Mi cumpleaños es mañana, daré una fiesta y recibiré a 25 personas”, le dijo a la BBC en diciembre. “Hace un año eso no period posible”.
Hildebrand dijo que la caída probablemente cambiará quiénes los desarrolladores ven como su principal cliente, pasando de inversionistas a corto plazo que buscan ganancias rápidas a inversionistas a largo plazo y personas que planean instalarse en el condominio que están comprando.
“Hemos aprendido la lección aquí”, dijo. Las unidades no se eliminarán del todo, señaló, porque todavía hay demanda de asequibilidad, “pero fuimos demasiado lejos”.
Algunos compradores también se están beneficiando. Alex Cruz, agente inmobiliario de Ari Zadegan Group Realty con sede en Toronto, le dijo a la BBC que quienes buscaban una ganga estaban comprando unidades más pequeñas.
“Si hay una buena oferta por pie cuadrado, la gente lo comprará”, dijo Cruz, añadiendo que esto les había dado a algunos “la oportunidad de entrar en el mercado”.
La caída se produce mientras Canadá enfrenta una disaster inmobiliaria que se ha convertido en un tema político central para todos los niveles de gobierno. El primer ministro Mark Carney ha prometido duplicar la tasa de construcción de viviendas nuevas en la próxima década.
Con la construcción de miles de unidades ahora suspendida o cancelada, habrá menos unidades ingresando al mercado para fines de la década. Esto podría exacerbar la disaster inmobiliaria en Canadá, dijo Hildebrand, ya que se depende en gran medida de los condominios para impulsar la oferta en las grandes ciudades.
Y Hildebrand y otros advierten que los bajos precios durarán poco.
“La pregunta ahora es ¿cuánto tiempo permaneceremos aquí y cuáles serán las implicaciones para la oferta de vivienda en la próxima década?” dijo el señor Hildebrand.
